Исследование, проведенное Банком Израиля, показало, что ограничения на получение ипотечных ссуд, введенные шесть лет назад и состоящие в том, что инвесторы могли получить ипотеку только в размере 50 процентов от стоимости квартиры, а улучшающие жилищные условия – в размере 70 процентов от стоимости квартиры привели к тому, что покупатели, в основном инвесторы, приобретали квартиры вдали от центра и в менее престижных кварталах.
В 2012 году Банк Израиля ввел ограничения на ипотеку: при покупке первой квартиры можно получить ссуду в размере 75 процентов от стоимости квартиры, при улучшении жилищных условий – до 70 процентов. До 2012 года можно было увеличить ссуду через страховую компанию EMI, но Банк Израиля закрыл эту дверь в ноябре 2012 года. В Банке Израиля справедливо опасались, что низкая учетная ставка и ажиотаж вокруг рынка недвижимости, сопровождающийся ростом цен, могут привести к возникновению «пузыря», последствия взрыва которого все оценили во время кризиса «сабпрайм».
Как показывают результаты исследования, проведенного экономистами из исследовательского отдела Банка Израиля, ограничения вынудили покупателей удовлетвориться меньшей ипотекой, и в результате – сосредоточиться на приобретении более дешевых малогабаритных квартир в районах, удаленных от центра страны. Причем, речь идет не только о выборе населенных пунктов, но и о выборе кварталов — покупатели сосредоточили свое внимание на кварталах с более низким социально-экономическим статусом. Шаги ЦБ повлияли на все группы покупателей: инвесторов, тех, кто улучшает жилищные условия, и покупателей первой квартиры, хотя покупатели в каждой группе руководствуются собственными соображениями при принятии решения о покупке недвижимости.
Как показывает исследование, решение регулятора повлияло и на процент, выплачиваемый по ипотечным ссудам. Зачастую, ограничения на размер ипотеки вынуждают покупателей мобилизовать недостающий начальный капитал с помощью обычных потребительских ссуд, являющихся значительно более дорогими и краткосрочными. Чтобы справиться с ежемесячными выплатами, покупатели недвижимости вынуждены брать ипотеку на более длительный срок, что, естественно, увеличивает ее стоимость.
После введения ограничений на получение ипотеки, покупатели первой квартиры начали приобретать жилье на 10 процентов дешевле, чем до введения ограничений, улучшающие жилищные условия — на 5 процентов дешевле, а приобретаемые инвесторами квартиры были на 22 процента дешевле по сравнению с периодом до ноября 2012 года. «Усохла» и площадь приобретаемых квартир – на 8, 3 и 15 квадратных метров, соответственно. Стоимость ипотеки для покупателей первой квартиры выросла на 0,4 процента, для улучшающих жилищные условия – на 0,15 процента, для инвесторов – на 0,62 процента.
Олег Каль, НЭП. К.В. Фото: Элияху Гершкович