Во второй половине марта, когда премьер министр Нетаниягу все чаще стал выступать в вечерних выпусках новостей, ипотечные банки начали поднимать процентные ставки на новые машканты. Для широкой публики это стало большим и не самым приятным сюрпризом.
Как же? Ведь обычно, по экономической теории и по опыту кризиса 2008 года, во времена экономического спада гос. банк опускает ставку (прайм в Израиле, федеральную ставку в США и т.д). Соответственно, поскольку большинство людей думает, что банки покупают деньги у гос. банка и перепродают нам в виде ссуд и машкант, проценты по кредитам должны упасть, а тут вдруг наоборот!
Как же так?!
Начну издалека... Вторая половина 2019 и самое начало 2020 года были очень благоприятными для плательщиков ипотечных кредитов и тех, кто собирался купить квартиру. Проценты на ипотеку по фиксированной ставке и по плавающей (та, что изменяется раз в 5 лет) снизилась более чем на 1% по сравнению с серединой 2019 года!
Время собирать урожай: те кто уже платили машканту ринулись, самостоятельно или с помощью специалистов - ипотечных брокеров, в банки для того, чтобы рефинансировать и удешевить кредиты. На самом деле, по моему опыту, основанному на сотнях сделок в 2019 году, экономия за счет рефинансирования достигала 300,000 шекелей, и даже больше.
Те, кто купил квартиру в этот период, на вторичном рынке или первичном, включая программу для новосела (мехир ле миштакен) получили очень дешевые кредиты и платят ежемесячно на 200-500 шекелей меньше, чем если бы брали кредит на полгода раньше.
Что характерно? Никто особенно не интересовался (и конечно не возмущался) тем, что привело к такому снижению процентных ставок - ведь учетные ставки (прайм, федеральная ставка, помните?) не снизились. Сегодня, же когда происходит процесс похожий, только в другом, неприятном, направлении народ начал интересоваться и возмущаться.
Итак, как она работает, эта финансовая машина, исчадие ада?
Банк действительно покупает деньги и перепродает, но источник денег не гос. банк, а рынок ценных бумаг. Банки (и другие компании, а также государство) выпускает, периодически, облигации на разные сроки. Облигация - это вексель, по которому компания (банк в нашем случае) обязуется выплачивать ежегодно определенные проценты, скажем 2%, а в конце срока выплатит сумму равную номиналу, допустим, 100 шекелей. Облигация торгуются на бирже ценных бумаг. Чем выше доверие к фирме, тем больше готовы инвесторы заплатить за такое обязательство/облигацию и, соответственно, стоимость денег для фирмы (банка) ниже. Как следствие, если стоимость облигаций растет, соответственно, цена денег для банков падает (вторая половина 2019 года) и благодаря конкуренции между банками (а она действительно существует на ипотечном рынке) мы получаем более дешевые машканты.
В лице кризиса "Корона вирус", рынок ценных бумаг встретил злейшего своего врага - неопределенность. Инвесторы, страшнее пожара, боятся непонимание модели развития рынка, чего ожидать. Во второй половине марта 2020 инвесторы стали массово продавать ценные бумаги, включая банковские облигации и даже государственные. Ну конечно! Если из за всеобщего карантина экономика значительно замедляется, огромное количество людей становятся безработными и не могут гасить взятые кредиты. Банки могут обанкротиться и не вернуть долги по облигациям! В ситуации, когда предложение значительно превышает спрос, цена на товар (облигации) падает, значит если банку нужно купить деньги, придется платить дороже. Итак, во время нынешнего кризиса стоимость денег для банков выросла. Банк не благотворительная организация и для того, чтобы сохранить прибыльность мгновенно повысил ставки по ипотеке.
Есть еще одна причина роста ставок по ипотеке и она крайне важна. Конечная цена, по которой банк продает нам деньги зависит от стоимости денег банку, желаемой прибыли и ожидаемому проценту невозврата. Не удивляйтесь - определенный процент заемщиков не возвращает долги. В ситуации такого серьезного кризиса как "Корона вирус", доля неплательщиков может быть довольно высокой: не получая зарплату довольно трудно платить по кредитам.
Один из наиболее часто-задаваемых вопросов в моей фейсбук группе "Форум Машканта" и в многочисленный телефонных беседах: что будет с процентами по машканте и с ценами на квартиры. По второму вопросу я не могу сказать что либо определенное, кроме того, что все зависит от уровня безработицы. Если по окончании кризиса все вернутся на рабочие места, цены наверное не сильно упадут. По первому вопросу, могу говорить долго и с удовольствием.
Как мы выяснили, уровень процентных ставок зависит от двух факторов: цена денег для банка и заложенный риск невозврата. Цена денег для банка зависит от котировки облигаций на бирже. Биржа очень быстро реагирует на улучшение или ухудшение экономической или психологической обстановки. Поэтому, думаю, что стоимость денег для банка упадет значительно с первыми признаками нормализации.
По поводу второго фактора - туман гораздо гуще. Каков будет реальный темп нормализации экономики, как быстро будут восстановлены все сферы деятельности, и уровень занятости населения вернется к показателям начала 2020 года - неизвестно. Это может занять и год и два.
Поэтому, я думаю, что цены на ипотеку, снизятся по окончании кризиса, но не скоро вернутся к уровню начала 2020.
Дорогие читатели, не забывайте, что экономика периодична, проценты растут и падают и вы вправе в любой момент рефинансировать свой ипотечный кредит. Если вам в банке говорят, что у вас есть штраф при рефинансировании, это хорошо! Это означает, что ваш машканта гораздо дороже того, что можно получить на тот момент. Я рекомендую не реже, чем раз в год проверять выгодность рефинансирования. Это можно сделать с помощью специалистов ипотечных брокеров, как ваш покорный слуга. Проверка такая, обычно, бесплатная.
Удачи вам!
Александр Водовоз, ипотечный брокер, BMC ипотека и финансы